Co je to bonita a proč na ní záleží
Bonita je způsob, jakým vás hodnotí banka, a rozhoduje o tom, kolik vám půjčí. Banka sleduje vaše příjmy a výdaje. Někteří investoři si myslí, že dostanou jednu nebo dvě hypotéky. Ti zkušenější vědí, že jich může být i několik desítek. Jak na to?
Jak se na vás dívá banka
Základní otázka banky nezní, co chcete koupit. Zní: kdo jste z pohledu příjmů?
- Zaměstnanec – na začátku výhoda. Stabilní a čitelný příjem. Z dlouhodobého pohledu ale strop. Pokud míříte na 10 a více nemovitostí, dříve nebo později narazíte.
- OSVČ – papírově vysoký příjem, ale banka často uzná minimum. Řešitelné, pokud pochopíte, že banka neřeší jen daňové přiznání, ale reálné cashflow.
- Majitel firmy – vyšší liga. U fyzické osoby se financování časem zastaví. Firma otevírá další možnosti: podnikatelské úvěry a investiční financování. Najednou se nebavíme o jednotkách, ale o desítkách milionů.
Zaměstnanci to mají v bankách jednodušší do začátku. Pro banku představují stabilnější příjmy a vychází se z daňového přiznání. Pokud to ale s investováním myslíte vážně a cílíte na 10 a více nemovitostí, podnikání (OSVČ nebo firma) se nevyhnete.
OSVČ a hypotéka podle výpisů z účtu
Pokud jste OSVČ (osoba samostatně výdělečně činná), banka standardně počítá příjmy z daňového přiznání. Například z příjmu 1 milionu Kč ročně vám banka spočítá přibližně 15 000 Kč čistého měsíčně. Každá banka to počítá jinak, proto je dobré mít nezávislého hypotečního poradce, který dokáže najít nejlepší variantu.
Zajímavou cestou je ČSOB Hypoteční banka a tzv. předschválené limity. Pokud vám jako podnikateli přijde na účet přibližně 83 333 Kč měsíčně (tedy za rok v součtu 1 000 000 Kč), Hypoteční banka vám poskytne řádově vyšší hypotéku než z daňového přiznání.
Tipy a triky, jak zvýšit bonitu
1. Využijte hypotéku podle výpisů z účtu
Některé banky vycházejí jen z výpisů z účtu za poslední měsíce. Výhodu mají ti, kteří pracují projektově a mají faktury zaplacené nárazově. Je velký rozdíl, jestli vám 1 milion Kč přichází po dobu 4 nebo 12 měsíců.
Příklad:
- 1 milion Kč během 12 měsíců = 83 333 Kč měsíčně
- 1 milion Kč během 4 měsíců = 250 000 Kč měsíčně
Banka vidí 250 000 Kč měsíčně a předpokládá, že takto to bude vypadat každý měsíc po celý rok. Rozdíl v bonitě a úvěrových možnostech je obrovský. To není trik, je to pochopení bankovního myšlení.
Dobrý hypoteční poradce přesně ví, jak fungujete, a podle toho navrhuje vhodnou strategii. V týmu NOBAR spolupracujeme s ověřenými hypotečními specialisty, kteří tuto problematiku ovládají do detailu.
2. Přiznávejte všechny příjmy v daňovém přiznání
Pronajímáte nemovitost a nepřiznáváte příjem z nájmu? Tím se ochuzujete o lepší bonitu. Pro banku je to kromě příjmu ze zaměstnání nebo podnikání další zdroj, díky kterému dosáhnete na další hypotéku.
Příklad: Vlastníte 1 byt s nájmem 30 000 Kč měsíčně (360 000 Kč ročně). Banka vezme z nájmu například 70 % (21 000 Kč) a přičte je k příjmu z OSVČ. Jen jedním bytem se dostáváte k dalším 2 až 3 milionům v hypotéce, za které můžete koupit další byt.
Totéž platí i pro ostatní příjmy, například z podnikání nebo cenných papírů. Seriózní investor své příjmy přiznává. A díky tomu může čerpat další hypotéky na další nemovitosti.
Nepřiznaný nájem není optimalizace. Je to brzda. Zkušený investor ví, že daně a úvěry spolu přímo souvisí a že daně se řeší chytře, nikoli schováváním.
Vaše nemovitost má příjmy (nájem), ale také výdaje (úroky z hypotéky, odpisy, opravy a rekonstrukce). Jako realitní investor budete pravděpodobně platit velmi nízké daně, možná i nulu. Příjmy a výdaje se vzájemně vykrátí.
3. Založte si OSVČ a firmu
Pokud ještě nemáte OSVČ, je načase vymyslet, v čem budete podnikat. Jste jako zaměstnanec nebo OSVČ na stropu bonity? Strop se u fyzické osoby standardně pohybuje někde kolem 35 milionů Kč. Další cestou je založení firmy a podnikatelské úvěry u bank, kde je prostor pro dalších 50 milionů Kč. Dohromady se u bank dostáváte na přibližně 85 milionů Kč.
Založení firmy by mělo být jedním z prvních kroků, pokud to s nemovitostmi myslíte vážně a cílíte na 10 a více nemovitostí. Ideálně by založení firmy mělo přijít ještě před nákupem první investiční nemovitosti.
Bez systému a správné struktury se portfolio staví těžko. Čím dříve máte strukturu:
- tím méně brzdíte vlastní růst,
- tím méně narážíte na limity,
- a tím méně platíte za zbytečné chyby.
Shrnutí
Bonita není o štěstí. Je to hra s jasnými pravidly. Buď je neznáte, nebo je hrajete ve svůj prospěch. A právě v tom je rozdíl mezi lidmi, kteří zůstanou u jednoho bytu, a těmi, kteří budují portfolio dlouhodobě a systematicky.
Těchto tipů a triků je mnoho. Pokud chcete spolupracovat s profíky, kteří vám pomůžou maximalizovat vaši bonitu a efektivně budovat portfolio, ozvěte se nám.